О законности размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных жилых домах МО «Кутулик»
О законности размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных жилых домах МО «Кутулик»
В связи с установлением с 01.01.2014 нового размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных жилых домах кварталов «Нефтяников» и «А» п. Кутулик в прокуратуру Аларского района поступают обращения жильцов указанных домов о необоснованности расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. По указанным обстоятельствам прокуратурой Аларского района проведена проверка с участием аудитора контрольно-счетной палаты МО «Аларский район» и отдела полиции (с дислокацией в п. Кутулик) МО МВД России «Черемховский».
В соответствии с постановлением главы МО «Кутулик» от 31.12.2013 № 160 с 01.01.2014 установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирных домах, расположенных на территории МО «Кутулик», для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и для собственников помещений в многоквартирных домах, которые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в размере 12, 62 руб. за 1 кв.м.
В силу ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
По правилам ч.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ если в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Ввиду того, что на протяжении нескольких лет управление многоквартирными домами кварталов «Нефтяников» и «А» п. Кутулик не осуществлялось, а собственниками жилых помещений в указанных домах способ управления не был выбран, администрацией МО «Кутулик» в декабре 2013 года проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации, победителем которого стала ООО «Управляющая организация «Жилищная инициатива».
В соответствии с ч.5 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам указанного открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный порядок предусматривает, в частности, что сторона, для которой заключение договора является обязательным, обязаны в течение тридцати дней со дня получения оферты (предложения заключить договор), направить другой стороне извещение об акцепте (согласии заключить договор), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В соответствии с п.4 рассматриваемой статьи если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
С учетом изложенного, собственники жилых помещений многоквартирных домов кварталов «Нефтяников» и «А» обязаны заключить договоры управления с ООО «Управляющая компания «Жилищная инициатива», при несогласии с какими-либо условиями договора они могут направить протокол разногласий к проекту договора в управляющую организацию. Однако уклонение от заключения договора управления (отказ в его заключении) влекут для них указанные негативные последствия (понуждение в судебном порядке и взыскание убытков).
Нарушения при проверке процедуры проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными на территории муниципального образования «Кутулик», установленной Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, не установлены.
Согласно проекту затрат управляющей компании – ООО «Управляющая компания «Жилищная инициатива» сумма затрат на ремонт и содержание жилого фонда на 2014 год составляет 1 517 040, 94 руб. При площади жилого фонда 10 017, 43 кв.м. размер платы за содержание и ремонт 1 кв.м. жилого фонда составляет 12, 62 руб. (1 517 040, 94 руб./12 мес./ 10 017, 43 кв.м.).
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила содержания общего имущества).
Согласно п.28 Правил содержания общего имущества собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на этом имуществом путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В силу п.29 Правил содержания общего имущества расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Исходя из п.34 Правил содержания общего имущества, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В соответствии с ч.3 ст.156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Действующим законодательством не установлены какие-либо ограничения верхнего предела размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, или ограничения в виде предельных максимальных повышающих коэффициентов.
Следовательно, главным критерием при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является обоснованность и необходимость затрат, которые легли в основу его расчета.
Прокуратурой Аларского района с привлечением КСП МО «Аларский район» изучен проект сметы расходов, включенных в сумму затрат на ремонт и содержание жилого фонда на 2014 год, рассчитанной ООО «Управляющая компания «Жилищная инициатива» и утвержденной администрацией МО «Кутулик», указанный проект соответствует Методическим рекомендациям по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденным Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 №303. Нарушений порядка расчетов указанных затрат не установлено.
Периодичность работ по содержанию и ремонту жилого помещения, предусмотренных проектом договора управления многоквартирными домами кварталов «Нефтяников» и «А» п. Кутулик, соответствует периодичности работ, установленной Приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 № 139.
Относительно фактического выполнения управляющей организацией работ по содержанию и ремонту жилого помещения, их качества, необходимо пояснить следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – Правила изменения размера платы).
Согласно п.6 Правил изменения размера платы в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в порядке, установленном данными Правилами.
Правила изменения размера платы предусматривают, что указанное изменение носит заявительный характер. Так, в силу п.7 Правил изменения размера платы собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации.
Пунктом 8 Правил изменения размера платы предусмотрено, что заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
В соответствии с п.9 указанных Правил лицо, которому в соответствии с пунктом 7 данных Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
В силу п.10 Правил изменения размера платы в случаях, указанных в пункте 6 этих Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:
,
где:
- размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
- стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
- количество календарных дней в месяце;
- количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Кроме того, бытует мнение, что по стране размер платы за содержание и ремонт жилых помещений колеблется от 6 до 10 руб. за 1 кв.м., в связи с чем установленный размер платы в МО «Кутулик» является завышенным. Это мнение не соответствует действительности.
К примеру, постановлением администрации города Иркутска от 15.01.2014 № 031-06-12/14 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирных домах Свердловского района г. Иркутска, в которых по результатам открытого конкурса заключен договор управления многоквартирным домом, достигает 17,13 руб. и 16,64 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого помещения.
Постановлением администрации города Иркутска от 31.12.2013 № 031-06-3045/13 установлены размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения по Октябрьскому району г. Иркутска: указанные размеры достигают 18,03 руб. и 16,09 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого помещения.
Если взять примеры муниципальных образований, географически более близких нашему району, то Постановлением администрации МО «город Саянск» от 23.04.2013 № 110-37-510-13 установлены размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, значения которых достигают 15,95 руб. и 13,93 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого помещения.
Таким образом, нарушения закона при проведении проверки законности и обоснованности установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирных домов МО «Кутулик» не выявлены.